【全シリーズ一覧】みんなで大家さんの償還遅延・元本割れファンド状況まとめ

「あれ…？ニュースで『業務停止』ってやってたけど、私の持ってる『成田』はどうなっちゃうの！？」

「満期が来たらお金戻ってくると思ってたのに、もしかして1円も返ってこないの…？」

ある日突然、楽しみにしていた配当や償還が「行政処分」という重い言葉とともにかき消されそうになって、心臓がバクバクして、夜も眠れないほど不安になって、このページにたどり着いてくれたんじゃないでしょうか。

「老後の資金だったのに！」って、運営会社に向かって叫びたくなりますよね。

もしかして、ポストを開けるたびに、運営会社からの封筒が入っていないか、ビクビクしながら確認していませんか…？😥

わかります、すごーくわかります！

私も投資をしているので、信じて預けたお金が「戻ってこないかもしれない」と分かった時の、あの血の気が引くような絶望感、痛いほどわかります。

「これって詐欺だったの…？」「集団訴訟に参加すべき…？」なんて、悪い想像ばかりが膨らんで、パニックになっちゃいますよね。

 

この記事は、そんな「運用不安」に陥ってしまったあなたを救うための、現状のステータスと対策を網羅した「完全バイブル」です🕵️‍♀️

複雑な行政処分の内容から、シリーズごとの具体的なリスク、そして万が一の時に取るべき行動、さらには傷ついた心をケアするための考え方まで。

1万文字を超えるボリュームで、徹底的に寄り添います。

私と一緒に、一つずつ冷静に状況を整理して、大切な資産を守るための準備を始めましょうね！🥰

【緊急確認】行政処分で何が起きた？「運用停止」のリアルと法的背景

 

個別のシリーズ（成田とか伊勢とか）を見る前に、まずは「なんでこんな大騒ぎになってるの？」っていう、運営会社全体の状況を、もう少し深く、でも分かりやすく整理しておきましょう。

敵（リスク）の正体を知れば、無駄に怖がらずに済みますからね！

2024年、都市綜研インベストバンクと販売代理店に対して、大阪府と東京都から「業務停止命令」という、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく、かなり重たい行政処分が下されました。

「業務停止」って聞くと「会社が潰れた」って思いがちですが、正確には「一定期間、新しいビジネス（勧誘や契約）をしちゃダメだよ」という命令です。

この処分の理由、ニュースでは難しく書かれていますが、要するにこういうことなんです。

処分の核心的理由3選

 

1. 「計画に無理があるよ！（事業計画の妥当性）」 特に成田シリーズの開発が、投資家に説明していたスケジュール通りに進んでないじゃないか、という指摘です。造成工事に必要な許可が取れていなかったり、資金調達の目処が立っていなかったり。「夢」と「現実」のギャップが大きすぎたんです。
2. 「土地の値段、高すぎない？（資産評価の問題）」 これが一番怖いです。ファンドの価値を計算するときに、土地の値段を実勢価格（実際に売れる値段）よりも遥かに高く見積もっていた疑いがあります。評価額が高いと、見かけ上の資産は増えますが、いざ売ろうとした時に誰もその値段で買ってくれません。
3. 「会計、ちゃんとしてる？（分別管理と会計処理）」 投資家から預かったお金と、会社の固有のお金をちゃんと分けて管理していたか、会計処理に不透明な部分があったことも指摘されています。

 

これにより、今までは「新しいファンド」をどんどん売って、新しいお金を集めることができていたのが、完全にストップさせられてしまったんです。

投資家の皆様が一番心配なのは、「分配金は出るの？」「満期時に元本は戻るの？」という2点ですよね。

現状、すべてのシリーズで一律に「はい、倒産です！終了！」となったわけではありません。

でも、シリーズによっては、その安全性に「天と地ほどの差」が生まれてしまっているのが現実なんです。

では、いよいよ本題。あなたの持っているファンドが「どっち側」なのか、次の一覧でチェックしていきましょう！

【シリーズ別一覧】償還遅延・運用状況データベース（詳細版）

 

「成田◯号に出資してるんだけど…」 「私は農園タイプなんだけど…」

一口に「みんなで大家さん」と言っても、実は中身はバラバラ。

ここでは、シリーズごとの運用状況と、現在確認されているリスクレベルを、心を鬼にして（でも愛を持って）分類しました。

ご自身が出資しているファンド名と照らし合わせて、現状を把握してくださいね！🔍

状況確認用リスト（リスクレベル別）

※リスクレベルは、行政処分の内容および事業計画の進捗状況に基づく筆者の独自の分析です。

表を見て、「あ、私のは既存物件だから大丈夫かも…？」と思った方も、まだ油断は禁物です。

特に警戒レベルMAXなのは、やっぱり「シリーズ成田」です。

このプロジェクト、「共創都市を作る！」っていう夢のある壮大な計画なんですが、行政からは「工事、全然進んでなくない？」ってツッコミを入れられてしまっているんです。

しかも、土地の評価額（値段）が、実態よりも高く見積もられていたという指摘まで…。

もし、この土地の価値が「本当はもっと安い」って修正されちゃったら、最悪の場合、戻ってくるお金が減ってしまう（元本割れ）可能性に直結するんです😱

なぜ「償還遅延」が懸念されるの？お金の流れを徹底解剖！

 

「なんで？ 会社にはお金あるんじゃないの？」 「なんで償還されないかもしれないなんて不安が広がるの？」

その理由、実は「お金の回り方（仕組み）」にあるんです。

ちょっと専門的で難しい話になりますが、ここを理解しておくと、今後のニュースの見方がガラッと変わりますし、弁護士さんに相談する時もスムーズになりますよ！💡

疑惑の核心：自転車操業的な構造

 

通常、健全な不動産投資（REITなど）っていうのは、持っているビルから入ってくる「家賃」や、最後に物件を誰か（第三者）に売って得た「売却益」で、みなさんに配当や元本をお返しします。

でも、みんなで大家さんの場合、特に成田シリーズにおいては、多くのケースで「運営会社（または仲間内の会社）が買い戻す」という形がとられてきました。

ここに大きな落とし穴があります。

本来、利益を生んでいない（工事中の）土地からは、配当を配るだけのお金は生まれません。

それなのに、なぜ高い利回り（7%とか）を配り続けられたのか？

それは、「新規の出資者から集めたお金を、過去の出資者への配当や償還に充てているのではないか」という疑念です。

いわゆる自転車操業（ポンジ・スキーム的構造）の疑いが、行政処分によってより強まってしまったのです。

「評価益」という魔法と罠

 

もう少し詳しく言うと、彼らは「土地の価値が上がったことにする（評価益）」ことで、帳簿上の利益を出していました。

例えば、1億円で買った山林を、「開発許可が取れる予定だから、ここは10億円の価値がある！」と評価し直すんです。

そうすると、帳簿上は9億円の儲けが出ますよね？

でも、これはあくまで「計算上の数字」であって、手元に現金（キャッシュ）が入ってきたわけじゃありません。

現金がないのに、配当を配らなきゃいけない。じゃあその現金はどこから？ …そう、新規の出資者からです。

資金循環の仕組み（Before / After）

 

今回の行政処分で一番痛いのは、「新規の募集停止」。

つまり、新しいお金が入ってくる蛇口が、キュッと閉められてしまったんです。

 

人間で例えるなら、新しい血液（資金）が入ってこない状態で、巨大な身体（既存のファンド）を維持しなきゃいけない状態。

特に「成田」みたいな開発型は、完成してビルが建つまでは、ただの「造成中の土」です。

家賃収入も生まない「土」の状態では、キャッシュ（現金）を生み出してくれません。

これが、「償還したくても、返す現金がないかもしれない」という遅延リスクの正体なんです。

「償還遅延」と「元本割れ」の違いを知ろう（パニック防止！）

 

ここで、言葉の整理をしておきましょう。

「遅延」と「元本割れ」、どっちも怖いですが、意味は全然違います。

この違いを知っているだけで、通知が来た時の心の持ちようが変わります！

償還遅延とは？（まだ希望はある）

 

これは、「約束の期日が来たけど、まだ返せないよ～（もう少し待っててね）」という状態です。

実は、皆さんがハンコを押した「匿名組合契約書」には、「経済情勢の変化など、やむを得ない事情があるときは、一定期間返済を延ばせるよ」っていう条項（延長条項）が入っていることが一般的です。

だから、遅延の通知が来たからといって、即座に「詐欺だ！」「0円だ！」となるわけではありません。

運営会社が頑張って資金繰りをして、半年後や1年後に返ってくる可能性も残されています。

でも、一度遅延すると社会的な信用がガタ落ちして、銀行もお金を貸してくれなくなる…という「負のスパイラル」に入っちゃうのが一番の恐怖です。

元本割れとは？（痛みを伴う確定）

 

こっちはもっと深刻。「最終的に戻ってきたお金が、出したお金より減っちゃった」状態です。

みんなで大家さんは「元本保証」の商品ではありません。法律上、元本を保証することは禁止されています。

もし、運営が行き詰まって、持っている土地を二束三文で外部に叩き売ることになったら…。

「100万円出したけど、土地が評価額の10分の1でしか売れなかったから、10万円しか返せません。ごめんね」

これが元本割れです。成田シリーズの土地評価問題（実勢価格との乖離）がある今、このシナリオも否定できないのが辛いところです…。

もし「通知」が届いたら？チェックリスト

 

もし、運営会社から分厚い封筒が届いたら、怖がらずに中身を確認してください！

捨てちゃダメですよ！

• ✅ 運用報告書の場合: 稼働率や収支、評価額が前の期より悪くなっていないかチェック！特に「成田」の工事進捗率に注目です。
• ✅ 重要事項説明書（変更）の場合: 「契約期間を延長します」とか「対象物件を変更します」なんて書いてありませんか？安易に同意のハンコを押さず、内容を精査しましょう。一度同意すると、後で文句が言えなくなります。
• ✅ 償還遅延の通知の場合: これが来たら最重要です！「いつ返す予定なのか」「資産の保全はどうなっているのか」。この紙を持って、弁護士などの専門家に相談に行くレベルの緊急事態です。

 

通知は、単なる事務連絡じゃなくて、あなたの資産を守るための「シグナル」なんですよ！📢

【深掘り】シリーズ成田（空港周辺開発）の何がヤバいの？

 

この記事を読んでいる方の多くが、この「シリーズ成田」に関与されているんじゃないでしょうか。

このプロジェクト、「日本の玄関口・成田をもっとすごくする！」「共創都市ゲートウェイ成田」っていうビジョン自体は、本当に魅力的でワクワクしますよね。私も最初は「すごい！」って思いました。

でも、投資商品として見ると、リスクのバランスがちょっと偏りすぎているんです。

1. 開発許可と工事の進み具合

 

行政処分の理由にもなっていましたが、「もうすぐできるよ」「順調だよ」って言われていたのに、実際は工事に必要な許可の手続きや、実際の造成工事が思うように進んでいなかった…。

SNSなんかでも、現地を見に行った投資家さんがドローンや写真で「まだ更地に近いんだけど…」「森のままだよ…」って現状をアップしていたりして、不安が広がっています。

建物が建たなければ、テナント（お店やホテル）も入りません。テナントが入らなければ、家賃収入はゼロです。

2. 土地の評価額のミステリー

 

ここが一番の闇（？）かもしれません。

不動産鑑定士などの専門家からは、「その土地、本当にそんなに高い価値あるの？」という指摘が強くなされています。

もし、帳簿上は「価値100」となっている土地が、実際に市場で売ろうとしたら「価値10」しかなかったらどうなるでしょう？

その差額の「90」は、誰がかぶるのか？

…そう、私たち出資者の元本が削られることで調整されるリスクがあるんです。

だから、シリーズ成田に関しては、「いつ返ってくるか」以前に、「そもそも事業として完成するの？」「土地としての価値は本当にあるの？」という、根本的なフェーズにいると覚悟しておく必要があります。

投資家が今、取るべき行動と心構え（実践編）

 

「もうどうすればいいの！？」ってパニックになっちゃいそうですが、ここで焦って変な行動をすると、二次被害に遭うこともあります。

深呼吸して、以下のステップで冷静に行動しましょう。

ステップ1：感情を整理し、自分を責めない

 

まず一番大事なこと。「投資した自分」を責めないでください。

「あの時やめておけば」「家族に内緒にしてたのに」…そんな後悔が頭をぐるぐるすると思います。

でも、あなたは悪くありません。将来のために、少しでも資産を増やそうと前向きに行動した結果です。

自己嫌悪に陥ると、冷静な判断ができなくなって、詐欺師の格好の餌食になります。まずは「今は非常事態だ、冷静になろう」と言い聞かせてください。

ステップ2：公式情報と契約書を確認する

 

X（Twitter）などのSNSは情報の宝庫ですが、デマや憶測、不安を煽るだけの投稿も飛び交っています。

1. 運営会社の公式サイト：最新のニュースリリースを確認。
2. 行政のサイト：大阪府や東京都のWebサイトにある「行政処分の原文」を確認。
3. お手元の契約書：ここが重要。「匿名組合契約書」を引っ張り出してきてください。

 

特に契約書の「中途解約」について、どう書いてありますか？

基本的には「やむを得ない事由がないと解約できない」って書いてあることが多いですが、今回のような「行政処分（運営側の重大な過失）」があった場合、消費者契約法などに基づいて、契約解除を主張できる余地が生まれることもあります。

ステップ3：専門家・公的機関を頼る（一人で悩まない！）

 

もし、「償還が遅れる」と言われたり、「なんか怪しい勧誘（別の商品への乗り換えなど）」だと感じたりしたら、一人で抱え込まずに相談してください。

公的な窓口は、あなたの味方です。

 

特に注意してほしいのが、「あなたの被害金を取り戻します！」ってSNSで近づいてくる怪しいアカウントです。

これ、十中八九「二次被害（着手金詐欺）」です。

弱っている人の心につけ込む、本当に許せない連中です。絶対に、DMで相談したり、個人情報を教えたりしないでくださいね！🙅‍♀️

【Q&A】よくある不安に答えます

 

最後に、皆さんが抱えているであろう「小さな疑問」や「不安」について、Q&A形式でまとめました。

Q1. 解約通知を出せば、すぐにお金は戻ってきますか？

 

A. 残念ながら、今は「すぐに」は難しい状況です。

通常、解約してから返金までは数ヶ月かかりますが、現在は資金繰りが厳しいため、解約を受け付けてもらえなかったり、受け付けられても返金が大幅に遅れる（または順番待ちになる）可能性が高いです。

それでも、「解約の意思表示」を内容証明郵便などで残しておくことは、後々法的手段を取る際に重要になる場合があります。

Q2. 集団訴訟に参加したほうがいいですか？

 

A. 慎重に判断してください。

集団訴訟は、一人あたりの費用を抑えられるメリットがありますが、解決までに時間がかかったり、回収できた金額を頭数で割ると微々たるものになったりすることもあります。

また、「集団訴訟を準備しています」と言ってお金を集めるだけの詐欺もあります。

信頼できる弁護士事務所が主導しているものなのか、しっかりと見極めてから参加を検討してください。

Q3. 家族にバレたくないのですが…

 

A. お気持ちは痛いほどわかります。

でも、もし被害が大きくなった場合、最終的には家族の協力が必要になることもあります。

また、郵便物でバレることもあります。

可能であれば、信頼できるタイミングで、正直に打ち明けることも検討してみてください。「一人で抱え込んで泥沼化する」のが一番怖いです。

まとめ：現状を正しく恐れ、淡々と準備をする

 

ここまで、みんなで大家さんの償還遅延リスクと現状について、かなり踏み込んだ内容も含めて解説してきました。

長文にお付き合いいただき、本当にありがとうございました。

最後に、今回のポイントをもう一度おさらいしておきましょう。

 

投資に「絶対安全」はありません。

でも、起きてしまったことに対して、どれだけ冷静に対処できるかで、最終的に手元に残るお金、そして何より「あなたの心の平穏」は変わってきます。

今は「待ち」の時期かもしれませんが、それは「放置」ではありません。

常にアンテナを張って、運営会社からの通知には目を光らせておいてくださいね。

事態が好転し、皆様の大切な資産が無事に戻ってくることを、私も心から願っています！

一人で悩まず、正しい知識で武装して、一緒にこの局面を乗り越えましょう！💪✨