みんなで大家さんはポンジスキーム？仕組みと自転車操業の噂を徹底検証

「年利7％で、元本割れなし。そんな夢みたいな話、あるわけないじゃん！」

「テレビCMで『みんなで大家さん』って流れてくるけど、ネットで検索したら『危ない』『ポンジスキーム』『自転車操業』なんて怖い言葉ばっかり出てきて、もう何を信じればいいのか…」

老後の資金、教育費、あるいはちょっとしたお小遣い稼ぎのために。「銀行に預けていてもお金は増えないし、何か投資を始めなきゃ」と思って色々調べているうちに、この商品にたどり着いた。 でも、検索画面に並ぶネガティブな予測変換を見て、恐怖でそっとブラウザを閉じそうになった経験、ありませんか？😥

 

「騙されたらどうしよう…」 「ニュースで見る投資詐欺事件と同じ手口なんじゃ…？」 「退職金をつぎ込んで、老後破産なんて絶対にイヤだ！」

わかります、すごーくわかります！ その不安、投資家として正常な感覚です。私も金融・投資市場を長年分析してきましたが、「高利回り」という言葉を聞くと、まずは疑ってかかるところからスタートしますから（笑）。

特に今の日本で「7％」なんて数字、普通に考えたら異常事態ですからね。この「うまい話には裏があるんじゃないか？」という直感は、あなたの大切な資産を守るための最強の武器なんです。

 

 

この記事は、そんな「怪しい噂」に翻弄されてしまっているあなたを救うための、プロの視点で徹底検証した「完全バイブル」です🕵️‍♀️

感情論や憶測は一切ナシ。 公開されている財務データ、法律の仕組み、さらには競合他社との比較や税金の計算まで丸裸にして、「なぜ詐欺と言われるのか？」「本当のリスクはどこにあるのか？」を、包み隠さずお伝えします。

投資は「知らない」ことが最大のリスクです。 私と一緒に、一つずつ事実を確認して、納得のいく投資判断ができるようになりましょうね！🥰

 

 

なぜ「ポンジスキーム」と疑われるの？3つの原因をサクッと切り分け！

 

具体的な数字を見る前に、「なんでここまでボロクソに言われちゃうの？」っていう原因の全体像を、ざっくり知っておきましょう。

火のない所に煙は立たないと言いますが、この「煙」には、投資家心理を不安にさせる3つの明確な燃料があるんです。

1. 今の日本で「年利7％」は異常すぎるから

 

まずはこれです。今の日本の銀行預金の金利、知っていますか？ 0.002％とか、良くても0.2％の世界ですよね。100万円預けても、1年後の利息はたったの20円〜2000円。ATMの手数料を払ったらマイナスになっちゃう…そんな「超・超低金利時代」です。

そんな中で、「年利7％」です。 3〜4％あれば御の字と言われるJ-REIT（不動産投資信託）と比べても、倍近い数字。「リスクに見合わないほど高すぎる！」と感じるのが、正常な金銭感覚というものです。

過去に世間を騒がせた「安愚楽牧場」や「ジャパンライフ」といった投資詐欺の多くが「高利回り」を餌にしていた歴史があるので、「高配当＝詐欺フラグ」という防衛本能が働くのは、むしろ正しい反応なんですよ。

2. 広告が派手すぎて「逆に」怪しいから

 

テレビをつければCM、YouTubeを見れば広告、ネットサーフィンをしていてもバナー広告。「みんなで大家さん」を見ない日はありませんよね。

「こんなに莫大な広告費を使って、さらに投資家に7％も配って、会社は大丈夫なの？」 「もしかして、必死にカモを集めてるんじゃないの？」

そんなふうに、「出来すぎている実績（15年以上元本割れなし）」と「必死な集客」のギャップが、不自然な疑念を生んでしまっているんです。

3. お金の流れが「自転車操業」に見えるから

 

一番怖いのがこれ。「新規の出資者から集めたお金を、そのまま既存の出資者への配当に回しているだけじゃないの？」という疑惑です。

これがいわゆる「ポンジスキーム」の手口なんですが、みんなで大家さんの仕組みがちょっと複雑なおかげで、この疑いが完全には晴れていないんですね。

でも、ちょっと待ってください。 「似ている」ことと「同じ」ことは違います。ここで、決定的な違いを表にまとめたので、頭の中を整理してみましょう！

【比較表】ポンジスキーム vs みんなで大家さん

比較項目	ポンジスキーム（投資詐欺）	みんなで大家さん
事業の実態	なし（架空）	あり（実在不動産の運用）
収益の源泉	新規のカモからの出資金	保有不動産の賃料・売却益
法的根拠	違法・無登録	不動産特定共同事業法（許可制）
監督官庁	なし（逃げる準備万端）	国土交通省・大阪府

 

どうですか？ 法的な土台が全く違うことがわかりますよね。 だからといって「100％安全！」とは言いませんが、「詐欺集団が適当にやってる」わけではないことは確かです。

【真相】財務諸表から読み解く「自転車操業」のリアル

 

「詐欺じゃないのはわかった。でも、実態が自転車操業（火の車）だったら、結局倒産するじゃん！」

その通りです。鋭いですね！ ここからは、運営会社「都市綜研インベストファンド株式会社」の財布の中身（財務諸表）を覗いてみましょう。

「不動産特定共同事業法」という厳しい監視の目

 

まず大前提として、この事業は国や自治体の許可がないとできません。 定期的に事業報告をする義務があります。

もし、本当に収益が出ていないのに配当を出している「完全な自転車操業」状態なら、監督官庁のチェックですぐにバレて、業務停止命令が出ます。 長年営業を続けられている＝「最低限、会計上の帳尻は合っている」という証明にはなるんです。

でも…貸借対照表に見る「懸念点」

 

安心するのはまだ早いです。 財務データを見ると、ちょっとヒヤッとする部分もあります。

それは「現金の少なさ」です。 資産のほとんどが「不動産」なんですね。不動産って、売りたくてもすぐに売れない「重たい資産」です。

もし、ネットで炎上して「みんなで解約しようぜ！」なんて動きが起きて、みんなが一斉に解約を申し出たら？ 手元の現金（キャッシュ）が足りなくなって、配当や元本が返せなくなる「流動性リスク」…これが、みんなで大家さんが抱える最大のリスク要因なんです。

新規出資に頼っているのは事実？

 

「償還金（満期で返すお金）を支払うために、新しいファンドを作って金を集めてるんじゃないの？」

この指摘、ビジネスモデルの構造上、あながち間違いではありません。 会計上は違法ではありませんが、「拡大し続けなければ維持できない」という側面は否定できないんです。

不動産が売れるうちはいい。でも、リーマンショック級の暴落が来て物件が売れなくなったら？ 新規の出資者がいなくなったら？ その時、資金繰りが急速に悪化する可能性は、常に頭の片隅に置いておく必要があります。

【仕組み】なぜ「年利7％」なんて高配当が出せるの？裏がある？

 

「うまい話には裏がある」 この言葉、投資の世界では鉄則です。では、7％の裏（カラクリ）はどこにあるのでしょうか。

これ、実は「魔法」でも「詐欺」でもなく、合理的な理由が2つあるんです。

1. 「開発リスク」を私たちが背負っているから

 

みんなで大家さんの物件、「ゲートウェイ成田」とか聞いたことありませんか？ あれ、まだ完成していない大規模開発案件なんですよね。

すでに人が住んでいて家賃が入ってくるマンションと違って、開発案件は「完成するか？」「予定通り売れるか？」というリスクが高いんです。 リスクが高い分、リターン（利回り）も高く設定される。 つまり、7％はプレゼントではなく、「開発リスクを投資家が負っていることへの対価（リスクプレミアム）」なのです。

2. 銀行を使わない「高コスト」な資金調達だから

 

ここが一番のポイントです！ 通常、不動産会社は銀行からお金を借ります。今の金利なら1〜2％で借りられるでしょう。

なのに、わざわざ個人投資家に7％も払って集めている。 企業から見れば、めちゃくちゃ高い金利（コスト）を払っていることになります。なんでそんな損なことをするの？

理由はシンプル。 「銀行融資がつきにくい物件だから」か、「銀行の審査を待っていられないほどスピード重視だから」です。

銀行の審査は厳しいし遅い。でも、個人投資家なら「7％あげます！」と言えば、すぐに巨額の資金が集まる。 この「スピードと柔軟性」を買うために、高いコスト（配当）を払っているんです。

【一覧表】他の投資と比べてどうなの？

投資商品	平均利回り	特徴・リスク
銀行預金	0.002%〜	安全だけど増えない。インフレで実質目減り。
J-REIT	3.0%〜	いつでも売買できるが、価格変動リスクあり。
みんなで大家さん	6.0%〜7.0%	利回りは高いが、途中解約が難しく流動性が低い。

 

こうやって見ると、「流動性（換金のしやすさ）」を犠牲にして、「利回り」を取る商品だということがよくわかりますね！

【シミュレーション】100万円投資したら、5年後にいくら増える？

 

理論はわかりました。じゃあ、実際に私たちが一番知りたいこと。 「で、結局いくら儲かるの？」って話ですよね！

年利7.0％で100万円を5年間運用した場合のシミュレーションをしてみました。 比較対象は、メガバンクの定期預金（年利0.002％）です。

【驚愕】5年後の資産差額はこうなる！

年数	銀行預金（0.002%）	みんなで大家さん（7.0%）	差額
1年後	1,000,020円	1,070,000円	+69,980円
3年後	1,000,060円	1,210,000円	+209,940円
5年後	1,000,100円	1,350,000円	+349,900円

※税引き前の概算です。実際にはここから20.42%の源泉徴収が引かれます。

 

どうですか、この差。 銀行に預けておくと、5年でたったの100円（ジュース1本も買えない…）しか増えません。 一方で、みんなで大家さんなら、5年で35万円も増える計算になります。

これが「複利」ではなく「単利（配当を受け取る形）」だとしても、これだけの破壊力があるわけです。 リスクをとってでもやる価値がある、と考える人が続出するのも頷けますよね。

【要注意】ここが最大の落とし穴！「税金」で損する人・得する人

 

ここまで読んで「よし、やろう！」と思ったあなた。 ちょっと待ってください！

実は、みんなで大家さんには、あまり大きく語られない、でも**超重要な「税金の罠」**があるんです。 ここを知らずに投資して、後で確定申告の時期に「えっ、こんなに税金取られるの！？」と真っ青になる人が結構いるんですよ…。

「雑所得」という魔物

 

株式投資やJ-REITの利益は「申告分離課税」といって、どれだけ儲けても税率は一律「20.315％」です。 しかし、みんなで大家さん（匿名組合契約）の配当は、**「雑所得（総合課税）」**という扱いになります。

これの何が怖いかというと、「あなたの給料（本業の所得）と合算して税率が決まる」という点です。 つまり、年収が高い人ほど、税金が高くなるんです！

年収別・税金シミュレーション

• 年収400万円の人： 所得税率が低いので、株と同じくらいの税率（約20％）で済みます。→ 問題なし
• 年収900万円の人： 所得税率が上がってくるので、約33％も税金で持っていかれます。→ ちょっと損かも
• 年収1,800万円以上の人： なんと、利益の半分以上（最大55％）が税金で消えます！→ 絶対にやめたほうがいい！

 

【深掘り】巨大プロジェクト「ゲートウェイ成田」は本当に大丈夫？

 

みんなで大家さんを語る上で避けて通れないのが、「成田空港周辺開発プロジェクト（ゲートウェイ成田）」です。 「シリーズ成田」として、何度も資金調達が行われている超巨大案件ですが、ネット上では…

「土地を見てきたけど、ただの野原だったぞ」 「本当に完成するの？開発許可は下りてるの？」 「ここがコケたら、みんなで大家さん全体が崩壊するんじゃ…」

といった不安の声が後を絶ちません。

なぜここまで成田に集中するのか？

 

運営会社は、成田空港の機能強化（滑走路増設など）に合わせて、周辺エリアの価値が爆上がりすることを見越しています。 確かに、日本の玄関口である成田のポテンシャルは計り知れません。

しかし、リスクも特大です。 開発許可の遅れ、建設資材の高騰、インバウンド需要の変動…。 一つの巨大プロジェクトに依存度が高すぎる点は、「分散投資」の観点からはマイナス評価せざるを得ません。

もしあなたが「成田の未来を信じる！」というならGOですが、「よくわからないけど利回りがいいから」という理由だけで成田シリーズばかり買うのは、リスク管理としてオススメできません。 他のシリーズ（既存の賃貸物件など）と組み合わせて買うのが賢い戦略でしょう。

【徹底比較】COZUCHI、CREAL…ライバル会社とどう違う？

 

最近は「不動産クラウドファンディング」というライバルが激増しています。 「COZUCHI（コヅチ）」や「CREAL（クリアル）」といったサービスと、みんなで大家さんは何が違うのでしょうか？ 表で比較してみましょう。

不動産小口化商品 徹底比較表

比較項目	みんなで大家さん	COZUCHI	CREAL
想定利回り	6.0〜7.0％	4.0〜数10％（変動大）	3.0〜5.0％
運用期間	3〜5年（長期）	数ヶ月〜1年（短期）	1〜2年（中期）
最低投資額	100万円	1万円	1万円
途中解約	可能（条件あり）	原則不可（買取制度あり）	不可
向いている人	まとまった資金で 長期安定運用したい人	少額から短期で 爆益を狙いたい人	手堅くコツコツ 運用したい人

 

こう見ると、みんなで大家さんは「最低100万円」というハードルの高さがネックですが、一度預ければ「長期でほったらかしにできる」というメリットがあります。 COZUCHIなどは、運用期間が短いので、終わるたびに次の投資先を探す手間がかかるんですよね。

「面倒くさいのは嫌だ。一度預けたら忘れていたい」というズボラさんには、みんなで大家さんが合っているかもしれません（笑）。

結論：みんなで大家さんは「買い」なの？最終判断チェックリスト

 

ここまで、ポンジスキーム疑惑、財務の裏側、税金、競合比較まで、徹底的に解剖してきました。 長文にお付き合いいただき、本当にありがとうございます！

最後に、これらを総合した結論と、「で、結局私はやっていいの？」という疑問に答えるチェックリストをお渡しします！

 

 

結論：詐欺ではないが「銀行預金代わり」にするのは危険！

 

結論として、みんなで大家さんは詐欺的なポンジスキームではありません。 ちゃんとした法律に基づいた、実体のあるビジネスです。

でも、「元本保証の安全な貯金箱」だと思って全財産を入れるのは、絶対にやめてください！

そこには、「すぐにお金に戻せない」「運営会社と運命共同体になる」という、無視できないリスクがあるからです。

【投資判断】あなたは向いてる？向いてない？

項目	向いている人（GO！）	やめておけ（STOP！）
資金の性格	5年は絶対に使わない余剰資金	生活防衛資金、教育資金
リスク許容度	最悪、元本が減っても生活できる	1円でも減るのは絶対に許せない
分散投資	資産の「一部（例えば10〜20%）」	退職金全額をここに突っ込む
年収（税金）	〜600万円以下、または年金生活	1000万円以上の高所得者
理解度	未上場企業リスクを理解している	「CMでやってるから安心」と盲信

 

どうでしたか？ 「みんなで大家さん」は、リスクを正しく理解して、資産の一部を分散投資する分には、今の日本では貴重な「インフレに負けない利回り」を得られる選択肢の一つです。

でも、過信は禁物。 「絶対に儲かる」「絶対に安全」という甘い言葉ではなく、こうした「事実」と「リスク」を直視した上で、賢い投資判断をしてくださいね！

あなたの資産形成が、安全で実りあるものになりますように…🙏✨ 応援しています！💪